篇一：2015年度广东房地产市场分析报告
2015年度广东房地产市场分析报告
上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。
一、市场运行情况
1.市场加速回暖，同期销量创新高
上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。
按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。
上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销
售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。
从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。
2.潜在供应充足，仍需加快去库存
上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。
3.到位资金降速，总体状况较稳健
上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。
从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。
4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎
上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。
开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。
二、结论与展望
（一）结论
1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。
2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。
3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。
（二）展望
上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。
上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消"限购"、"限价"、"限贷"等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加
大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。
篇二：2014年政府工作报告房地产政策解读
2014年政府工作报告房地产政策解读
2014年政府工作报告全文
一、2013年工作回顾
过去一年是本届政府依法履职的第一年，任务艰巨而繁重。面对世界经济复苏艰难、国内经济下行压力加大、自然灾害频发、多重矛盾交织的复杂形势，全国各族人民在以习近平同志为总书记的党中央领导下，从容应对挑战，奋力攻坚克难，圆满实现全年经济社会发展主要预期目标，改革开放和社会主义现代化建设取得令人瞩目的重大成就。
——经济运行稳中向好。国内生产总值达到56.9万亿元，比上年增长7.7％。居民消费价格涨幅控制在2.6％。城镇登记失业率4.1％。城镇新增就业1310万人，创历史新高。进出口总额突破4万亿美元，再上新台阶。
——居民收入和经济效益持续提高。城镇居民人均可支配收入实际增长7％，农村居民人均纯收入实际增长9.3％，农村贫困人口减少165O万人，城乡居民收入差距继续缩小。规模以上工业企业利润增长12.2％。财政收入增长1O.1％。
——结构调整取得积极成效。粮食产量超过1.2万亿斤，实现“十连增”。服务业增加值比重达到46.1％，首次超过第二产业。中西部地区生产总值比重继续提高，区域发展协调性增强。全社会用电量增长7.5％，货运量增长9.9％，主要实物量指标与经济增长相互匹配。
——社会事业蓬勃发展。教育、科技、文化、卫生等领域取得新进步。神舟十号遨游太空，嫦娥三号成功登月，蛟龙深潜再创纪录，这表明中国人民完全有能力、有智慧实现建成创新型国家的目标。
过去一年，困难比预料的多，结果比预想的好。经济社会发展既有量的扩大，又有质的提升，为今后奠定了基础。这将鼓舞我们砥砺前行，不断创造新的辉煌。
一年来，我们坚持稳中求进工作总基调，统筹稳增长、调结构、促改革，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底，创新宏观调控思路和方式，采取一系
列既利当前、更惠长远的举措，稳中有为，稳中提质，稳中有进，各项工作实现了良好开局。
一是着力深化改革开放，激发市场活力和内生动力。在国内外环境错综复杂、宏观调控抉择两难的情况下，我们深处着力，把改革开放作为发展的根本之策，放开市场这只“看不见的手”，用好政府这只“看得见的手”，促进经济稳定增长。
我们从政府自身改起，把加快转变职能、简政放权（国家治理现代化）作为本届政府开门第一件大事。国务院机构改革有序实施，分批取消和下放了416项行政审批等事项，修订政府核准的投资项目目录，推动工商登记制度改革。各地积极推进政府职能转变和机构改革，大幅减少行政审批事项。
扩大“营改增”试点，取消和免征行政事业性收费348项，减轻企业负担15OO多亿元。这些都为市场松了绑，为企业添了力，全国新注册企业增长27.6％，民间投资比重上升到63％。
全面放开贷款利率管制，在全国进行中小企业股份转让系统试点。启动不动产统一登记。简政放权等改革，极大地激发了市场活力、发展动力和社会创造力。
我们推动开放向深度拓展。设立中国上海自由贸易试验区，探索准入前国民待遇加负面清单的管理模式。提出建设丝绸之路经济带、21世纪海上丝绸之路的构想。打造中国—东盟自贸区升级版。与瑞士、冰岛签署自由贸易协定。实施稳定外贸增长的政策，改善海关、检验检疫等监管服务。成功应对光伏“双反”等重大贸易摩擦。推动高铁、核电等技术装备走出国门，对外投资大幅增加，出境旅游近亿人次。开放的持续推进，扩大了发展的新空间。
二是创新宏观调控思路和方式，确保经济运行处于合理区间。面对跌宕起伏的经济形势，我们保持定力，明确守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限，只要经济在合理区间运行，就集中精力抓住转方式调结构不放松，保持宏观政策基本取向不动摇，以增强市场信心、稳定社会预期。
去年上半年，出口大幅波动，经济持续下行，中央财政收入一度出现多年少有的负增长，银行间同业拆放利率一度异常升高，国际上出现中国经济可能“硬着陆”的声音。
针对这种情况，我们坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不采取短期刺激措施，不扩大赤字，不超发货币，而是增加有效供给，释放潜在需求，沉着应对市场短期波动，保障经济运行不滑出合理区间，让市场吃了“定心丸”，成为经济稳中向好的关键一招。
去年财政赤字控制在预算范围内，广义货币M2增长13.6％，符合调控要求。 在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量。优化财政支出，整合压缩专项转移支付。中央党政机关和事业单位一般性支出压减5％，各地也压减一般性支出，腾出的资金用于改善民生、发展经济。对小微企业实行税收优惠，6OO多万户企业受益。通过审计，摸清全国政府性债务底数。加强金融监管和流动性管理，保持金融稳健运行。
三是注重调整经济结构，提高发展质量和效益。针对阻碍发展的结构性问题，我们注重精准发力，运用市场手段和差别化政策，在优化结构中稳增长，在创新驱动中促转型，推动提质增效升级，为长远发展铺路搭桥。
巩固和加强农业基础。推进现代农业综合配套改革试点，支持发展多种形式适度规模经营。全面完成1.5万座小型水库除险加固，新解决农村6300多万人饮水安全问题。加强生态保护与建设，全国森林覆盖率上升到21.6％。
加快产业结构调整。鼓励发展服务业，支持战略性新兴产业发展，第四代移动通信正式商用。积极化解部分行业产能严重过剩矛盾。推进节能减排和污染防治，能源消耗强度下降3.7％，二氧化硫、化学需氧量排放量分别下降3.5％、2.9％。
加强基础设施建设。南水北调东线一期工程提前通水，中线一期主体工程如期完工。推进地下管网等城市基础设施建设。拓展油气和电力输配网络。非化石能源发电量比重达到22.3%。加强民航、水运、信息、邮政网络建设，铁路、高速公路运营里程均超过10万公里，其中高速铁路运营里程达到1.1万公里，居世界首位。
推进创新驱动发展。全社会研发支出占国内生产总值比重超过2%。深化科技体制改革，实施知识、技术创新等工程。超级计算、智能机器人、超级杂交稻等一批关键技术实现重大突破。
四是切实保障和改善民生，促进社会公平正义。在财政收支矛盾较大的情况下，我们竭诚尽力，始终把改善民生作为工作的出发点和落脚点，注重制度建设，兜住民生底线，推动社会事业发展。
保障群众基本生活。实施大学生就业促进计划，应届高校毕业生绝大部分实现就业。加强农村转移劳动力就业服务和职业培训，对城镇就业困难人员进行就业援助。
推进养老保险、社会救助制度建设，城乡低保标准分别提高13.1％和17.7％，企业退休人员基本养老金水平提高10％。新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套，上千万住房困难群众乔迁新居。
推进教育发展和改革。启动教育扶贫工程，实施农村义务教育薄弱学校改造计划，学生营养改善计划惠及3200万孩子。对集中连片特困地区乡村教师发放生活补助，贫困地区农村学生上重点高校人数比上年增长8.5％。
深化医药卫生体制改革。基本医保总体实现全覆盖，城乡居民基本医保财政补助标准增加到人均280元。基本药物制度覆盖80％以上村卫生室。28个省份开展大病医疗保险试点。启动疾病应急救助试点。全面实施国家基本公共卫生服务项目，农村免费孕前检查使600万个家庭受益。
促进文化事业和文化产业健康发展。推出一批文化精品，扩大公益性文化设施向社会免费开放。深化文化体制改革，加强文化市场建设，文化产业增加值增长15％以上。完善全民健身服务体系，成功节俭举办第十二届全国运动会。
五是改进社会治理方式，保持社会和谐稳定。面对自然灾害等各种突发事件，我们有序有力，坚持以人为本、依法依规、科学应对，既进行有效处置，又探索建立新机制，以提高社会治理水平。
去年，我国发生四川芦山地震、甘肃岷县漳县地震、黑龙江松花江嫩江流域洪涝、南方高温干旱、沿海强台风等严重自然灾害，出现人感染禽流感疫情。我们健全分级
负责、相互协同的抗灾救灾应急机制，中央统筹帮助支持，地方就近统一指挥，最大限度保护了人民群众生命财产安全。
加强安全生产和市场监管。完善相关机制，严肃查处重大安全事故并追究有关人员责任，重特大事故下降16.9％。重组食品药品监管机构，深入开展食品药品安全专项整治，对婴幼儿奶粉质量按照药品管理办法严格监管，努力让人民吃得放心、用得安心。
推进依法行政，国务院提请全国人大常委会制定修订法律34件，提出废止劳动教养制度议案，制定修订行政法规47件。完善信访和调解联动工作体系，预防和化解社会矛盾。依法打击各类违法犯罪活动。
全面贯彻中央八项规定精神，开展群众路线教育实践活动，坚决反对“四风”，严格执行“约法三章”。中央国家机关“三公”经费减少35％，31个省份本级公务接待费减少26％。加大廉政建设和反腐败工作力度，一批违法违纪分子受到惩处。
去年是我国外交工作开创新局的一年。习近平主席等新一届国家领导人出席二十国集团领导人峰会、亚太经合组织领导人非正式会议、上海合作组织峰会、金砖国家
领导人会晤、东亚领导人系列会议等重大多边活动，访问一系列国家，取得丰硕成果。
周边外交工作进入新阶段。经济外交取得新进展。同发展中国家交流合作迈上新台阶，同主要大国关系在互动中稳定发展，在重大国际和地区事务及热点问题上发挥
负责任大国作用。坚定维护国家领土主权和海洋权益。我国的对外影响力进一步提升。
各位代表！过去一年的成就来之不易。这是以习近平同志为总书记的党中央正确领导的结果，是全党全军全国各族人民团结奋斗的结果。我代表国务院，向全国各族人民，向各民主党派、各人民团体和各界人士，表示诚挚感谢!向香港特别行政区同胞、澳门特别行政区同胞、台湾同胞和海外侨胞，表示诚挚感谢!向关心和支持中国现代化建设事业的各国政府、国际组织和各国朋友，表示诚挚感谢！
过去一年政府工作中行之有效的思路和做法，要在今后的实践中继续坚持、不断探索与完善。同时，我们清醒认识到，前进道路上还有不少困难和问题。主要是：经
篇三：广东省房地产发展现状与趋势浅析
广东省房地产发展现
与趋势浅析
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2012年第1季度广东房地产市场分析报告
今年一季度全省完成房地产开发投资945.12亿元，同比增长23.9%，增幅比1-2月大幅回落16.1个百分点。按用途分，商品住宅开发投资676.95亿元，同比增长21.6%，比1-2月回落16.7个百分点；办公楼和商业营业用房投资117.16亿元，增长15.8%；其他投资151.00亿元，增长43.9%（见表1）。
表1
从2010年以来完成投资走势看，去年增速逐季上行与前年的增速回落有关，投资实际增长势头已显疲软。今年一季度增速已低于前两年同期水平，后期若无重大利好因素影响，增速可能进一步回落。
2012年1-4月广东房地产市场简析
1、投资增速快速下滑，近期仍有回落可能
今年1-4月，全省完成房地产开发投资1276.16亿元，同比增长15.1%，增幅比一季度进一步回落8.8个百分点。从投资增速走势看，自去年第二季度开始持续回落。上一次连续3个季度以上出现投资增速回落，始于2008年第一季度。在2009年第一季度商品房销售面积快速恢复增长两个季度后，投资增速随之触底反弹，且之后房地产投资增速的走势基本滞后于商品房销售面积增速半年时间。以此推断，在当前商品房销售仍处于负增长的情况之下，近期投资增速仍有继续回落的可能。
2007年以来广东商品房销售面积同比增速及房地产投资同比增速走势
按用途分，今年1-4月商品住宅开发投资同比增长11.8%，比一季度回落9.8个百分点，比总体投资回落幅度大1个百分点；商业地产（办公楼和商业营业用房）投资170.98亿元，增长24.4%，增幅比一季度提高8.6个百分点；其他投资201.28亿元，增长23.8%，增幅比一季度大幅回落20.1个百分点。
1-4月，国内贷款519亿元，同比增长25.5%；自筹资金781亿元，增长21.4%。其他资金（主要为销售回笼资金）来源870亿元，下降10.4%；其中定金及预收款540.90亿元，下降7.4%，个人按揭贷款229.06亿元，下降16.2%。本年到位资金小计2182.92亿元，同比增长7.0%，较一季度低1.8个百分点；比开发投资增幅低8.1个百分点，二者差距较一季度缩窄7个百分点，资金压力相对有所缓解，但主要是由于投资增速回落而非到位资金增速提高。资金充裕度（到位资金/完成投资额）为171%，比一季度低12个百分点，比去年同期低13个百分点。以上数据反映，当前企业的资金压力较一季度时未有明显改善。
从资金结构看，国内贷款占到位资金小计比重为23.8%，比去年同期提高3.5个百分点；自筹资金占比为35.8%，同比提高4.3个百分点；其他资金占比为39.8%，同比下降7.8个百分点。从历年数据上看，其他资金为企业到位资金的主要来源，除2008年外，其他年份基本在50%左右；而自筹资金基本不超过30%。当前数据反映，销售回笼资金比重大幅下降，而企业自筹资金比重明显上升，房地产企业加快销售、拓宽融资渠道仍是当务之急。
3、房屋建设总体萎缩，后市供应再存隐忧
1-4月，广东房地产企业共购置土地面积583.27万平方米，同比下降13.0%；待开发土地面积3455.83万平方米，同比下降9.1%。商品房新开工面积3862.35万平方米，同比下降11.6%；竣工面积1715.08万平方米，增长7.2%。截至4月期末，全省商品房施工面积30984.89万平方米，同比增长15.1%。从建设指标上看，主要呈现下降或小幅上涨态势，反映企业对市场预期仍较谨慎，后市恐将再现周期性供应紧张的情形。
4、房屋销售降幅收窄，库存压力有增无减
1-4月全省商品房销售面积1700.25万平方米，同比下降13.9%，降幅比一季度缩小5.1个百分点；销售额1341.23亿元，下降14.5%，降幅比一季度缩小8.4个百分点；销售均价7888元/平方米，微降0.8%。从单月统计数据看，4月销售面积环比下降12.4%，但同比实现小幅增长；销售均价同比上涨10.7%。
分地区看，1-4月全省四个地区商品房销售面积同比均现下降。珠三角同比下降16.8%，降幅为各地区中最大，但比一季度收窄8个百分点。其中，4月深圳商品房销售面积65.1万平方米，环比增长54.5%，同比更是大幅增长146.1%；广州销售面积84.07万平方米，环比小幅增长3.6%，但同比增长18.1%，两个中心城市的销售情况表现抢眼。东西两翼和山区销售面积均小幅下降，销售均价则仍保持两位数的上涨幅度，销售价格的上涨与近几年来住宅小区开发水平的提高及土地等原材料成本上升有密切关系。
从库存情况看，截至4月期末，全省商品房待售面积3108.12万平方米，同比增长36.5%，增幅比一季度缩小5.9个百分点，但绝对数比3月期末增加2.7万平方米。由此可见，虽然近两个月商品房销售市场有较明显改善，但短期内市场上商品房供应量依然充足，去库存压力依旧严峻。
5、税收降幅继续扩大，增加财政收入压力
1-4月全省累计完成地方公共财政预算收入1965.04亿元，增长7.4%,增幅同比回落13.9个百分点，比一季度回落2.3个百分点；其中税收收入1602.62亿元，增长1.9%，增幅比一季度回落1.6个百分点。房地产税收方面，全省地方税局组织房地产业税收总额（不含契税和耕地�加盟埃�258.34亿元，同比下降19.1%,降幅较一季度扩大4个百分点；占税收收入总额的18.0%，比重较一季度下降了0.2个百分点。其中，4月房地产营业税30.02亿元，同比下降24%，降幅较上月有所扩大。房地产税收的大幅下降，进一步增加了地方公共财政收入的压力。图32011年以来各月广东房地产营业税收入走势
综上所述，今年1-4月，广东房地产开发投资增速快速下滑，土地购置面积同比下降，商品房新开工面积持续负增长，与商品房供应相关的多项先行指标均呈现收缩趋势，预示着市场逐步进入深度调整阶段。地方财政压力不断加大，政府对房地产调控政策进行微调的趋势渐显，对进一步激活市场有一定利好预期。但当前企业自筹资金比重上升，销售回笼资金下降，资金压力依然沉重。且商品房库存压力也在加大，企业应抓住当前市场有利形势，加快销售抢收。
30余城市微调过关，底线不能动限购
年内房产税或难扩围
5月20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
值得注意的是，温家宝对于这次楼市调控的表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下，因此这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。
此前，来自财政部、住建部等部门官员曾陆续表态今年将研究房地产调控的长效机制，即以税收、法律为主的调控手段取代限购为主的行政性调控手段。
财政部财科所副所长刘尚希5月21日在新华社下属某媒体上撰文指出，被业界寄予厚望的房产税只是一个小税种，对于楼市的影响有限，无法替代限购令。
限购为红线
5月21日，媒体曝出消息称，辽宁营口出台政策，给予当地公务员和事业单位人员每人约5万元的购房补贴，当地财政拿出5000万元补贴这些人买商品房。
营口并非个案，在此之前，已先后有佛山、成都、扬州等30余个城市微调楼市调控政策，刺激当地低迷的房地产市场。政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
北京中原地产统计显示，地方微调楼市调控政策可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，这类城市均出现了政策出台几天后就被搁浅。另一类是以北京、天津等地为主的减免税收和首套房贷打折等为主的，并没有被叫停。
但是，成都银泰·泰悦湾销售一位负责人电话中表示，成都房管局此前曾表示将购房资格审查放到交房时，也就是商品房预售合同签订1-2年以后，然而随即被叫停，但是相比北京限购来看，成都限购政策依然宽松，仅为1年社保的限购门槛比较容易满足，即使被叫停，仍然对外地人购买影响不大，该项目日前在北京推售30余套房屋被抢购一空就是实例。
北京中原地产研究员张大伟表示，只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。
一位接近住建部的人士也向记者透露，对于地方政府的微调政策，住建部也是区分看待的，目前基本上属于保刚需和促进楼市合理需求的政策都会过关，但是违反限购政策的地方措施肯定要被叫停。
在地方微调“不断”之时，中央对于楼市调控的态度却始终未变，住建部政策中心主任秦虹在新京报(微博)传媒举办的“房地产世界三周年酒会暨2011高端物业颁奖盛典”上指出，抑制投资投机性需求的楼市调控大方向一直未变，地方政府的微调大方向，总的来看属于支持合理购房需求，算不上政策转向。
住建部房地产监管司副司长张小宏日前表示，继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。个人住房信息6月底前将实现40个城市联网，届时，个人在40个城市的住房使用情况将一目了然。
房产税扩围趋冷
“没有联网之前，过网签时，后台个人信息资料储备中，并未包括2005年以前在京购买以及在外地购买的房产，也就是说，只要其他购房条件符合即能买房。”北京金融街奕兴置业有限公司副总经理兼北七家项目总经理苏华对记者说，北京网签个人信息资料储备中，之所以没有2005年以前数据，主要基于2005年，北京开始网签，不过各地网签的时间不一样，其他的城市可能晚一点，针对联网后，会不会补录此前的房产信息，尚不清楚。
不过，苏华认为，联网虽然透露限购在执行层面的再度从紧，但对于市场来说并非是坏事，在限购背景下，开发商更趋于开发中小户型，比如位于未来科技城的金融街金色漫香苑，主打刚需和改善型购房户型，受限购影响小，90%以上都是北京户籍。
中国房地产学会副会长陈国强表示，在个人住房信息系统实现联网后，将加大投资、投机性需求的打击力度，确保限购政策的执行力度。
陈国强表示，房产税扩大试点工作和限购工作是相互补充的，本次国务院再度强调限购，意味着房产税扩大试点工作不会成为房地产调控的重点，至少短期内在大城市不可能再扩大试点。
《广东房地产政策解读》出自：百味书屋
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